Declaración de bienes inmuebles cada 5 años: cómo declarar en su municipalidad

Respuesta corta: en Costa Rica, todo propietario o poseedor de un inmueble debe declarar el valor de su propiedad ante la municipalidad del cantón donde está ubicada, por lo menos cada cinco años (artículo 16 de la Ley 7509 del Impuesto sobre Bienes Inmuebles), salvo algunas excepciones para inmuebles no afectos al impuesto. El trámite lo administra cada municipalidad, no el Ministerio de Hacienda, y la ley aclara que no tiene carácter de declaración jurada. Si no la presenta, la municipalidad puede valorar la propiedad de oficio e imponer una multa igual a la diferencia de impuesto que se dejó de pagar.

Esta guía explica, con el texto de la ley y de su Reglamento vigente (Decreto Ejecutivo 44414-H, publicado en abril de 2024, que sustituyó al antiguo Decreto 27601-H) a la vista, quién debe declarar, qué información pide el formulario, qué valor conviene poner y en qué casos un avalúo profesional le ayuda a declarar con respaldo.

¿Qué es la declaración de bienes inmuebles?

Es un formulario en el que usted le informa a su municipalidad cuánto estima que vale su propiedad, separando el terreno y las construcciones. Con esa información, la municipalidad mantiene actualizado el valor que usa para cobrar el impuesto sobre bienes inmuebles, que es del 0,25 % anual sobre el valor registrado (artículo 23 de la Ley 7509).

Tres puntos de la ley que vale la pena conocer:

• La administra la municipalidad. El artículo 3 le da a cada municipalidad el carácter de administración tributaria para este impuesto: valora, factura, cobra y distribuye la fórmula de declaración.
• No es declaración jurada. El mismo artículo 3 dice que la declaración que presente el propietario “no tendrá el carácter de declaración jurada” y que la municipalidad está obligada a recibirla.
• ¿Y Hacienda? El Ministerio de Hacienda participa por medio del Órgano de Normalización Técnica (artículo 12), que da a las municipalidades los criterios técnicos: valores de las edificaciones según su tipo, métodos para valorar terrenos y tasas de depreciación. Pero el trámite y el cobro son municipales. (Si lo que busca es la declaración ante el Ministerio de Hacienda, es otro trámite: lo explicamos en declaración de bienes ante Hacienda y el papel del avalúo.)

¿Quién debe presentarla?

La obligación es de los “sujetos pasivos” del impuesto (artículo 6 de la ley), que incluyen, entre otros:

• Los propietarios con título inscrito en el Registro Nacional.
• Los propietarios de fincas no inscritas y los poseedores con más de un año, en las condiciones que indica la ley.
• Los concesionarios u ocupantes de la zona marítimo terrestre o de la franja fronteriza, pero solo respecto de las construcciones (el terreno paga canon).

Algunos detalles que suelen generar dudas:

• Si su casa es su único bien. La ley no grava los inmuebles que son bien único de una persona física hasta el equivalente a 45 salarios base (artículo 4, inciso e), y sobre el exceso sí se paga. El beneficio no es automático: según el Reglamento (artículo 34), se solicita en la municipalidad cada año con una declaración jurada. El mismo Reglamento (artículo 60) dispone que los titulares de inmuebles no afectos no están obligados a presentar la declaración de valor, salvo que la no afectación sea parcial. Como este beneficio tiene un tope, pregunte en su municipalidad si en su caso debe declarar.
• Propiedades con varios dueños. Cada condueño paga en proporción a su derecho (artículo 7). Según el Reglamento (artículo 62), cada condueño presenta su declaración, por separado o en conjunto con los demás, con el valor de la totalidad del terreno y de las construcciones, no solo de su parte. Si los condueños no se ponen de acuerdo en el valor, la municipalidad hace un avalúo.
• Herencias y fideicomisos. Si el propietario falleció, el albacea acreditado en el proceso sucesorio puede presentar la declaración (artículo 63 del Reglamento); en un fideicomiso, la presenta el fiduciario (artículo 64).
• Si usted no puede ir. El Reglamento permite que otra persona presente la declaración en representación del titular, consignando también sus propios datos (artículo 61). En la práctica, las municipalidades suelen pedir una autorización del propietario autenticada por un abogado o notario; confirme el requisito en la suya.

¿Cada cuánto hay que declarar?

La ley dice “por lo menos cada cinco años”, y el Reglamento (artículo 58) aclara que puede presentar una nueva declaración antes de que venza ese plazo si así lo desea, por ejemplo después de construir o de remodelar. Las fechas concretas y las campañas de recepción las define cada municipalidad, así que lo más práctico es preguntar en la plataforma de servicios cuándo presentó su última declaración.

Además, hay hechos que cambian el valor registrado de forma automática, sin que usted presente una declaración (artículo 14 de la ley). Ojo: según el Reglamento (artículo 44), esa actualización automática no lo libera de presentar la declaración cada cinco años. Los hechos son:

• El mayor valor que aparezca en una escritura de compraventa o traspaso.
• La constitución de una hipoteca por un monto mayor al valor registrado.
• El fraccionamiento de la finca, la reunión de fincas o la rectificación de su medida.
• Mejoras con permiso de construcción que representen el 20 % o más del valor registrado.
• El mayor valor que el propietario reconozca en su propia declaración.

¿Qué información pide el formulario?

Cada municipalidad pone a disposición su formulario y un instructivo, por medios físicos o electrónicos (artículo 59 del Reglamento): en la plataforma de servicios o, en algunos cantones, en línea con firma digital. El contenido obligatorio que fija el artículo 61 del Reglamento es el mismo en todo el país:

1. Identificación del propietario o poseedor: nombre, número de identificación y dirección actual (y los datos de quien la presenta, si es un representante).
2. Descripción del inmueble: número de finca, uso actual, ubicación exacta, medida actual, número de plano catastrado si lo hay y acceso a servicios básicos.
3. Descripción de las construcciones existentes, con las características que usted conozca.
4. Valor del terreno y valor de la construcción, por separado.
5. Lugar o medio para recibir notificaciones.

El Reglamento aclara que la falta de información técnica de valoración no invalida la declaración, porque se trata de una propuesta de valor. Si usted lo pide, la municipalidad debe ayudarle a llenar el formulario en los aspectos técnicos (artículo 65). Como documentos de apoyo, algunas municipalidades piden copia de la cédula (o la personería jurídica vigente si la propiedad está a nombre de una sociedad), del plano catastrado o de la escritura. Confirme la lista exacta en su municipalidad antes de ir.

¿Qué valor debe declarar?

Usted declara el valor que estima para su propiedad. La ley no exige adjuntar un avalúo, pero ese valor tiene consecuencias:

• Se vuelve la base del impuesto. Según el artículo 16, el valor declarado se toma como base si la municipalidad no lo corrige dentro del período fiscal siguiente a la presentación.
• La municipalidad lo revisa. Según el Reglamento, compara su valor con una estimación hecha con las herramientas de valoración del Órgano de Normalización Técnica (artículo 67). Si no lo acepta, puede pedirle que lo rectifique en 10 días hábiles y, si no hay acuerdo, hace un avalúo del inmueble (artículo 68). Si no lo revisa dentro del año siguiente a la presentación, el valor declarado queda registrado como nueva base (artículo 69).
• Si lo cambia, debe explicarle por qué. La notificación debe detallar las características del inmueble y los factores o modelos usados, con el desglose de terreno y construcción (artículo 16 de la ley).
• Declarar muy bajo no suele funcionar. Un valor muy por debajo de lo que arrojan esas herramientas probablemente terminará en un avalúo municipal.
• Declarar de más tampoco conviene. Un valor inflado se convierte en un impuesto más alto cada año.

Si el terreno se dedica a la producción agrícola o pecuaria, existen además reglas especiales de valoración (Ley 9071 y su reglamento) con un formulario propio. Pregunte en su municipalidad cómo aplicarlas.

Valor municipal y valor de mercado no son lo mismo

El valor registrado en la municipalidad sigue reglas técnicas propias y puede quedar por encima o por debajo de lo que pagaría un comprador hoy. Si quiere entender por qué, lo explicamos en la diferencia entre valor catastral y valor de mercado.

¿Qué pasa si no presenta la declaración?

El artículo 17 de la Ley 7509 es directo: si el propietario no presentó la declaración, la municipalidad le impondrá una multa igual a la diferencia dejada de pagar y puede valorar la propiedad de oficio. Esa valoración puede hacerse con el área inscrita en el Registro Nacional y el valor de la zona homogénea donde está el inmueble, es decir, con datos generales de la zona y no necesariamente con las características particulares de su propiedad.

Según el Reglamento, la multa solo puede cobrarse cuando ese avalúo de oficio queda firme y mediante un procedimiento en el que usted puede defenderse (artículo 77). Si presenta la declaración tarde pero la municipalidad acepta el valor, no procede la multa.

Por eso, aunque la declaración no sea jurada, dejarla pasar suele salir más caro que presentarla con un valor bien sustentado.

¿Y si la municipalidad le asigna un valor con el que no está de acuerdo?

La ley da un camino formal. Cuando la municipalidad hace una valoración general o particular y usted no acepta el monto, tiene 15 días hábiles desde la notificación para presentar un recurso de revocatoria ante la oficina de valoraciones; después puede apelar ante el concejo municipal y, más adelante, ante el Tribunal Fiscal Administrativo (artículo 19). Mientras el Tribunal no resuelva, se sigue cobrando con el avalúo anterior.

Explicamos ese proceso paso a paso en cómo impugnar el avalúo municipal según la Ley 7509. Si va a recurrir, conviene que lo revise con un abogado: el recurso lo firma el propietario o su representante, y el perito aporta el informe técnico.

¿Cuándo conviene un avalúo profesional antes de declarar?

Para una vivienda típica en un barrio con muchas ventas comparables, muchos propietarios declaran sin ayuda. Un avalúo tiene más sentido cuando:

• La propiedad es atípica: finca rural, terreno con pendiente fuerte, casa antigua, construcción con ampliaciones o un uso mixto.
• Hay varios dueños y quieren declarar cifras coherentes entre sí.
• Recibió una valoración de la municipalidad que le parece alta y quiere saber si tiene fundamento técnico para discutirla.
• Va a vender, heredar o reorganizar su patrimonio y prefiere conocer el valor actual con el mismo informe.

La propia Ley 7509 define el avalúo como el conjunto de cálculos y razonamientos que determinan el valor de un inmueble, elaborado por un profesional incorporado al Colegio de Ingenieros Agrónomos o al Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA), en moneda nacional y con fecha determinada (artículo 10 bis).

En Díaz Peritajes, una firma con varios peritos fundada por el Ing. José Alberto Díaz Vidaurre (CFIA desde 1982, carné ICO-3075), preparamos avalúos con fines tributarios y avalúos inmobiliarios con desglose de terreno y construcción, fotografías y metodología explicada, en un informe firmado digitalmente. El informe no garantiza que la municipalidad cambie el valor: es un respaldo técnico para su decisión. Para dudas tributarias o legales, consulte a su contador o abogado.

Preguntas frecuentes

¿La declaración de bienes inmuebles es una declaración jurada? No. El artículo 3 de la Ley 7509 dice expresamente que no tiene ese carácter. Aun así, la municipalidad puede revisar y corregir el valor declarado.

¿Se presenta ante Hacienda? No. Se presenta en la municipalidad del cantón donde está la propiedad. Hacienda, por medio del Órgano de Normalización Técnica, solo da los criterios técnicos de valoración.

Tengo propiedades en dos cantones. ¿Cuántas declaraciones presento? Una en cada municipalidad, porque cada una administra el impuesto de los inmuebles ubicados en su territorio.

¿Puedo usar el avalúo que me hizo el banco? Puede servirle como referencia si es reciente, pero el valor que declara es su decisión y la municipalidad lo revisará con sus propios criterios.

¿La declaración municipal tiene relación con el impuesto de traspaso? La ley dispone que los valores municipales sirvan para actualizar los registros de la Dirección General de Tributación para el impuesto sobre traspasos (artículo 34). Para cualquier compraventa, consulte a su notario.

¿Cuánto cuesta un avalúo para declarar? Desde aproximadamente ₡150.000 (USD 300); el precio final se define en la cotización según el tipo de propiedad y su ubicación. Más detalle en cuánto cuesta un avalúo en Costa Rica.

¿Necesita declarar con respaldo técnico?

Si le toca presentar la declaración, o recibió un valor municipal que no le cuadra, escríbanos por WhatsApp al +506 7272-7270 con la ubicación de la propiedad y, si la tiene, la notificación de la municipalidad. Le enviamos la cotización en menos de 24 horas. Atendemos las 7 provincias desde nuestras bases en Pérez Zeledón y Curridabat.