Respuesta corta: si la municipalidad le notificó un nuevo valor para su propiedad y usted no está de acuerdo, la Ley 7509 le da 15 días hábiles desde la notificación para presentar un recurso de revocatoria ante la oficina de valoraciones de esa municipalidad. Si se lo rechazan, puede apelar ante el concejo municipal dentro de los 15 días hábiles siguientes y, después, impugnar ante el Tribunal Fiscal Administrativo en otros 15 días hábiles. Mientras el Tribunal no resuelva, se sigue cobrando con el avalúo anterior. Un avalúo independiente hecho por un perito le da el respaldo técnico para sostener el reclamo, pero no garantiza el resultado: quien decide es la municipalidad o el Tribunal.
En esta guía le explicamos cómo funciona cada etapa, cuándo vale la pena reclamar y qué debe contener el informe técnico.
Quién valora su propiedad para el impuesto de bienes inmuebles
El impuesto sobre bienes inmuebles es un tributo municipal, no de Hacienda. La Ley 7509 (reformada, entre otras, por la Ley 7729 de 1997) da a las municipalidades el papel de administración tributaria: ellas valoran los inmuebles, facturan y cobran. El Ministerio de Hacienda participa por medio del Órgano de Normalización Técnica (ONT), adscrito a ese ministerio y asesor obligado de las municipalidades (art. 12), que define los criterios técnicos, como el manual de valores base por tipología constructiva y las plataformas de valores de terrenos por zonas homogéneas.
Algunos datos de la ley que conviene tener claros:
- Tarifa: el impuesto es del 0,25 % anual sobre el valor registrado en la municipalidad (art. 23).
- Base del impuesto: es el valor registrado al 1 de enero de cada año (art. 9).
- Declaración cada cinco años: cada propietario debe declarar el valor de su inmueble ante la municipalidad por lo menos cada cinco años (art. 16). Esa declaración no tiene carácter de declaración jurada (art. 3). Lo explicamos en detalle en nuestra guía sobre la declaración de bienes inmuebles cada 5 años.
- Si no declara: la municipalidad puede imponer una multa igual a la diferencia dejada de pagar y valorar el inmueble de oficio (art. 17).
Si quiere entender por qué el valor municipal casi nunca coincide con el precio de venta, lea nuestra guía sobre la diferencia entre valor catastral y valor de mercado.
Cuándo puede impugnar el avalúo municipal
El recurso del artículo 19 procede cuando existe una valoración general o particular realizada por la municipalidad y usted no acepta el monto asignado. Suele ocurrir en estas situaciones:
- La municipalidad hizo una valoración general del distrito y le notificó un valor nuevo.
- No presentó la declaración a tiempo y la municipalidad valoró de oficio su propiedad.
- La municipalidad corrigió el valor que usted declaró.
La ley exige que la notificación detalle las características del inmueble y los factores o modelos usados para el avalúo, con el desglose, cuando corresponda, de lo asignado a terreno y a construcción (art. 16). Ese desglose es el punto de partida: ahí se ve qué datos usó la municipalidad y dónde puede estar la diferencia.
Hay casos distintos. La ley también prevé modificaciones automáticas del valor (art. 14), por ejemplo cuando una escritura de traspaso consigna un valor mayor o cuando se inscribe una hipoteca por un monto superior al registrado. Si su caso es de ese tipo, consulte a su abogado cuál es la vía que corresponde.
Los plazos del recurso, paso a paso
Estos son los plazos que fija el artículo 19 de la Ley 7509, según el texto vigente publicado en el Sistema Costarricense de Información Jurídica (SCIJ), consultado en octubre de 2026:
1. Recurso de revocatoria ante la oficina de valoraciones
- Plazo para presentarlo: 15 días hábiles, contados desde la notificación del avalúo.
- Ante quién: la oficina de valoraciones de la municipalidad. La ley exige que esté a cargo de un profesional capacitado e incorporado al colegio respectivo.
- Plazo para resolver: la oficina tiene un máximo de 15 días hábiles.
Son días hábiles, no naturales, así que en la práctica el plazo ronda tres semanas de calendario. Es poco tiempo si todavía no tiene un informe técnico, por eso conviene actuar apenas reciba la notificación.
2. Apelación ante el concejo municipal
Si la oficina declara sin lugar la revocatoria, usted puede presentar un recurso de apelación ante el concejo municipal dentro de los 15 días hábiles siguientes a la notificación de la oficina.
3. Impugnación ante el Tribunal Fiscal Administrativo
Si el concejo también le da la razón a la municipalidad, puede impugnar esa resolución ante el Tribunal Fiscal Administrativo en un plazo de 15 días hábiles, según el Código de Normas y Procedimientos Tributarios. La ley le da al Tribunal un máximo de cuatro meses para resolver, contados desde que se presenta el recurso.
Con esa resolución se agota la vía administrativa. Después queda la posibilidad de acudir a la vía contencioso-administrativa, un terreno donde necesitará asesoría legal.
Qué pasa con el cobro mientras tanto
Mientras el Tribunal Fiscal Administrativo no se pronuncie sobre el fondo, se sigue aplicando el avalúo anterior y se cobra conforme a él (art. 19). Cuando la modificación de valor queda firme en vía administrativa, se toma en cuenta a partir del 1 de enero del año siguiente a su notificación (art. 21).
Qué aporta un avalúo independiente
Un reclamo sin respaldo técnico tiene poco sustento. Lo que da peso al recurso es la prueba técnica: un avalúo que explique, con datos verificables, cuál es el valor del inmueble y por qué difiere del que asignó la municipalidad.
La propia Ley 7509 define el avalúo como el conjunto de cálculos, razonamientos y operaciones que sirven para determinar el valor de un inmueble según su uso, y establece que debe elaborarlo un profesional incorporado al Colegio de Ingenieros Agrónomos o al Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA), con amplia experiencia en la materia (art. 10 bis).
Un informe útil para este fin normalmente incluye:
- Valor de terreno y de construcción por separado, para compararlo línea por línea con el desglose de la notificación.
- Medición del área construida real, que a veces no coincide con la registrada.
- Tipología constructiva, antigüedad y estado de conservación, con la depreciación correspondiente.
- Condiciones del terreno que afectan el valor: pendiente, forma, frente, acceso, servidumbres o zonas de protección.
- Comparables de mercado de la zona y la metodología usada.
- Fotografías y fecha de valoración, con el informe firmado digitalmente por el perito.
En Díaz Peritajes hacemos estos avalúos como parte de nuestros peritajes tributarios. Somos una firma con varios peritos, fundada por el Ing. José Alberto Díaz Vidaurre (CFIA desde 1982), con bases en Pérez Zeledón y Curridabat y cobertura en las siete provincias.
Quién hace qué: el perito aporta el informe técnico. El recurso lo redacta y lo firma el propietario o su abogado, que es quien conoce los requisitos formales del escrito. Nosotros no damos asesoría legal ni tributaria.
Cuándo vale la pena reclamar (y cuándo no)
Antes de pedir un avalúo, haga dos cuentas sencillas:
- ¿El valor municipal supera el valor de mercado? Si la municipalidad le asignó un valor por debajo de lo que vale su propiedad, un avalúo independiente probablemente confirmará un valor igual o mayor, y el reclamo no tiene sentido.
- ¿Cuánto representa la diferencia en impuesto? Con una tarifa de 0,25 % anual, una diferencia de ₡20 millones en el valor equivale a unos ₡50.000 de impuesto al año. Compare esa cifra con el costo del avalúo (desde aproximadamente ₡150.000, o USD 300; el precio final se define en la cotización) y con los años en que regirá el valor.
Reclamar suele tener más sentido cuando la diferencia es grande o hay un error evidente en los datos: un área de construcción mayor a la real, una tipología que no corresponde a la casa, una antigüedad mal registrada o un terreno con limitaciones que la valoración no tomó en cuenta.
Si su terreno se dedica a la actividad agrícola o pecuaria, pregunte además en su municipalidad por la Ley 9071, que establece reglas especiales de valoración para los terrenos de uso agropecuario, basadas en el uso del suelo y la producción.
Recomendaciones prácticas
- Anote la fecha de notificación y calcule el vencimiento de los 15 días hábiles desde el primer día.
- Mantenga actualizado el lugar para recibir notificaciones ante la municipalidad: si no ha señalado uno dentro del cantón, la ley permite notificarle por otras vías (art. 17), y el plazo corre desde la notificación.
- Pida el expediente o el detalle del avalúo municipal si la notificación no es clara.
- Solicite el avalúo independiente de inmediato. Respondemos cotizaciones en menos de 24 horas y, si el plazo aprieta, ofrecemos servicio urgente en 48 a 72 horas, con recargo.
- Consulte a un abogado para la redacción del recurso y el cómputo exacto de plazos.
- Declare a tiempo en el futuro: presentar la declaración quinquenal con un valor sustentado en un avalúo inmobiliario ayuda a evitar valoraciones de oficio.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar el avalúo de la municipalidad?
Quince días hábiles desde la notificación para el recurso de revocatoria ante la oficina de valoraciones (Ley 7509, art. 19). Conviene presentarlo dentro de ese plazo; consulte a su abogado sobre las consecuencias de no hacerlo.
¿El avalúo independiente garantiza que me bajen el impuesto?
No. Es prueba técnica para respaldar su reclamo. Quien resuelve es la oficina de valoraciones, el concejo municipal o el Tribunal Fiscal Administrativo, según la etapa.
¿Tengo que pagar mientras se resuelve el recurso?
Sí. Mientras el Tribunal Fiscal Administrativo no se pronuncie sobre el fondo, se sigue cobrando con el avalúo anterior (art. 19).
¿Puede el perito presentar el recurso por mí?
No. El perito entrega el informe técnico. El recurso lo presenta y lo firma el propietario o su abogado.
¿El impuesto de bienes inmuebles se tramita en Hacienda?
No. Lo administra la municipalidad donde está el inmueble. Hacienda, por medio del Órgano de Normalización Técnica, emite los criterios técnicos de valoración.
¿Recibió una notificación de avalúo municipal?
No deje correr el plazo. Escríbanos por WhatsApp al +506 7272-7270 con la notificación y los datos de la propiedad (número de finca o plano catastrado). Le enviamos una cotización en menos de 24 horas para el avalúo técnico que usted o su abogado podrán aportar al recurso.