Donar una propiedad a los hijos en Costa Rica: avalúo, impuesto de traspaso y usufructo

Respuesta corta: en Costa Rica no encontramos en la legislación vigente un impuesto específico sobre las donaciones. Cuando unos padres donan una casa o un lote a sus hijos, lo que se paga es el impuesto sobre traspasos de bienes inmuebles (Ley 6999), con una tarifa de 1,5 %, más los derechos de registro y los timbres que liquida el notario al inscribir la escritura. El impuesto se calcula sobre un valor acorde con el mercado, y ahí es donde un avalúo independiente resulta útil: da una cifra técnica para la escritura y una base pareja para repartir entre varios hijos. Muchas familias, además, donan la propiedad pero se reservan el usufructo, es decir, el derecho de seguir viviendo en ella o de recibir sus rentas mientras vivan.

Esta guía explica cada punto con la norma a la vista. Es información general: la parte legal y tributaria de su caso debe revisarla con su notario, abogado o contador.

¿Qué impuestos paga una donación de propiedad?

No hay un impuesto propio sobre donaciones

A diferencia de otros países, Costa Rica no tiene un impuesto sobre donaciones con tabla progresiva. Además, la Ley del Impuesto sobre la Renta, en la parte que regula las rentas y ganancias de capital, declara exentas “las herencias, los legados y las donaciones respecto de sus perceptores y del donante” (Ley 7092, artículo 28 bis, inciso 10). Cómo se aplica esa exención a su caso concreto, y qué pasaría si su hijo vende la propiedad en el futuro, es una consulta para su contador.

El impuesto de traspaso (Ley 6999)

La Ley del Impuesto sobre Traspasos de Bienes Inmuebles tiene cinco puntos que conviene conocer antes de donar:

1. Grava los traspasos “bajo cualquier título” (artículo 1). Una donación transfiere la propiedad, así que paga el impuesto igual que una venta.
2. Mira la naturaleza del negocio, no su nombre (artículo 2). Una donación no se convierte en otra cosa porque la escritura la llame distinto, ni al revés.
3. La base es un valor real. El artículo 7, reformado por la Ley 9069 de 2012 (Ley de Fortalecimiento de la Gestión Tributaria), establece que el impuesto se calcula sobre el valor real de la transacción, que debe ser acorde con el valor usual de mercado y nunca puede ser menor que el mayor valor registrado según los métodos de la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
4. La tarifa es de 1,5 % (artículo 8, reformado por el artículo 181 del Código Notarial, Ley 7764).
5. Lo pagan quien transmite y quien adquiere, por partes iguales. El artículo 6 los define como contribuyentes y los hace responsables solidarios. En una donación, eso significa el padre o la madre que dona y el hijo que recibe.

La ley no trae una exención especial para donaciones entre padres e hijos. Las donaciones exceptuadas en el artículo 5 son, en cuanto al donante, las hechas al Estado, a ciertas instituciones públicas, a las municipalidades, a los comités cantonales de deportes, a la Cruz Roja y a las universidades públicas. Si alguna de las demás excepciones de ese artículo podría aplicar a su caso, pregúntele a su notario. Los valores que se escriben en la escritura tienen carácter de declaración jurada (artículo 9), y el impuesto debe cancelarse dentro de los quince días hábiles siguientes al otorgamiento de la escritura (artículo 7).

Derechos de registro y timbres

Para inscribir la escritura en el Registro Nacional se pagan, además, los derechos de registro que fija la Ley de Aranceles del Registro Público (Ley 4564) y varios timbres. El Registro Nacional no inscribe el documento sin la constancia de pago del impuesto de traspaso o de su exención (Ley 6999, artículo 15). Los montos cambian según el valor del inmueble, y su notario le puede dar el cálculo exacto antes de firmar, junto con sus honorarios.

El efecto en el impuesto municipal

El valor que se consigna en la escritura no se queda en el Registro. La Ley 7509 dispone que la base del impuesto de bienes inmuebles se modifica de forma automática por “el mayor valor consignado en instrumento público con motivo de un traslado de dominio” (artículo 14, inciso a). Si quiere entender por qué ese valor suele diferir del valor de mercado, lea nuestra guía sobre valor catastral y valor de mercado.

¿Para qué sirve un avalúo al donar una propiedad?

La ley no menciona el avalúo como requisito para donar. Quien redacta la escritura y liquida el impuesto es el notario. Aun así, un avalúo independiente responde la pregunta que está detrás de casi todas las decisiones: cuánto vale hoy la propiedad.

• Para el valor de la escritura. Si el impuesto se calcula sobre un valor acorde con el mercado, conviene conocer ese valor antes de firmar, en lugar de adivinarlo o copiar un valor fiscal desactualizado.
• Para repartir de forma pareja entre hermanos. Cuando hay varias propiedades o varios hijos, el avalúo de cada inmueble permite comparar lo que recibe cada uno. Una casa en el centro de San Isidro y un lote en la costa pueden valer muy distinto de lo que la familia supone.
• Para dejar un registro con fecha. El informe documenta el estado y el valor de la propiedad al momento de la donación, con fotografías, comparables y metodología, lo que ayuda a evitar discusiones años después, por ejemplo en una sucesión.
• Para decidir con números. Si duda entre donar, vender a un hijo o dejarla por testamento, el valor real es el punto de partida para que su notario o contador compare.

El informe de un avalúo inmobiliario incluye la inspección en sitio, la descripción del terreno y de la construcción, el estado de conservación, el análisis de ventas comparables de la zona, el método de valoración aplicado y la conclusión de valor. Se entrega firmado digitalmente. Cuando el avalúo forma parte de un trámite tributario, también puede interesarle nuestro servicio de peritajes tributarios.

Donar con reserva de usufructo

Una figura muy usada es que los padres donen la nuda propiedad a los hijos y se reserven el usufructo. Los hijos pasan a ser los dueños registrales, pero los padres conservan el derecho de usar la casa y de recibir sus frutos (por ejemplo, el alquiler) mientras vivan. El propio BANHVI la describe en sus requisitos para donaciones de padres a hijos de viviendas financiadas con bono.

Lo que dice el Código Civil (título “De los derechos de usufructo, uso y habitación separados de la propiedad”):

• El usufructo de un inmueble puede adquirirse por cualquiera de los modos por los que se adquiere el dominio (artículo 335).
• El usufructuario tiene derecho a todos los frutos ordinarios de la cosa (artículo 337).
• Mientras dure el usufructo, el usufructuario debe pagar los impuestos ordinarios (artículo 355). Conviene que la escritura deje claro quién cubrirá cada gasto de la propiedad.
• El usufructo concluye, entre otras causas, cuando deja de existir el usufructuario (artículo 358). A partir de ahí, el hijo queda con la propiedad plena; su notario le indicará cómo cancelar el usufructo en el Registro.

El avalúo determina el valor de mercado del inmueble completo. Si para la escritura o para efectos tributarios hiciera falta distinguir entre el valor del usufructo y el de la nuda propiedad, la forma de hacerlo la define su notario o contador. Coméntelo al pedir la cotización para que el informe incluya los datos que ellos necesiten.

Reglas básicas de la donación en el Código Civil

Antes de firmar, conviene tener presentes estas reglas del Código Civil (título “De las donaciones”). Su abogado o notario le dirá cómo aplican a su caso:

• La donación de un inmueble debe hacerse en escritura pública. Sin ese requisito es absolutamente nula (artículo 1397).
• Los bienes donados deben describirse individualmente (artículo 1398).
• El hijo debe aceptar la donación, en la misma escritura o en otra separada, en vida del donante y dentro de un año desde la fecha de la escritura. Si acepta en escritura separada, la aceptación debe notificarse al donante (artículo 1399).
• Una vez aceptada, solo puede revocarse por ingratitud en los casos que enumera la ley (artículo 1405). No se deshace porque la familia cambió de opinión.

Si la vivienda se compró o construyó con bono familiar de vivienda, puede tener limitaciones inscritas y la donación puede requerir una autorización previa: el BANHVI publica los requisitos para solicitarla. Consúltelos antes, o pregunte en la entidad que tramitó el bono.

El proceso, paso a paso

1. Hablen en familia, sobre todo si no todos los hijos reciben lo mismo.
2. Pidan el estudio registral: número de finca, plano catastrado, gravámenes y anotaciones.
3. Soliciten el avalúo para conocer el valor de mercado.
4. Definan la figura con el notario: donación pura o con reserva de usufructo, a uno o a varios hijos.
5. Firmen la escritura y paguen los tributos que liquida el notario.
6. Inscriban en el Registro Nacional y revisen el valor que queda para el impuesto municipal.

Errores que vemos con frecuencia

• Disfrazar la donación de venta, con un precio que nunca se paga. La ley atiende a la naturaleza del negocio, y escribir algo falso en una declaración jurada puede traer problemas. Si en realidad quiere vender, lea nuestra guía para vender una propiedad a un familiar.
• Escribir un valor simbólico. La base del impuesto debe ser acorde con el mercado y tiene como piso el valor registrado.
• Repartir “a ojo” entre hermanos, sin saber cuánto vale cada propiedad.
• Dejar el usufructo de palabra. Si los padres quieren seguir viviendo en la casa, debe quedar en la escritura.

Preguntas frecuentes

¿En Costa Rica se paga impuesto por donar una casa a un hijo? No encontramos un impuesto específico sobre donaciones. Lo que se paga es el impuesto de traspaso de la Ley 6999 (1,5 %), más los derechos de registro y los timbres de la inscripción.

¿Es obligatorio hacer un avalúo para donar? La ley no lo exige como requisito. Pide que el valor sea acorde con el mercado, y el avalúo es la forma técnica de conocer ese valor antes de firmar.

¿Puedo donar la casa y seguir viviendo en ella? Sí, es lo que permite la reserva de usufructo: los hijos reciben la nuda propiedad y los padres conservan el uso y los frutos mientras vivan. Su notario redacta la cláusula.

¿Es mejor donar en vida o dejar la propiedad por testamento? Depende de cada familia y no es una decisión técnica. Hable con su abogado o notario. Para la parte del valor, tanto en una donación como en una sucesión el punto de partida es el mismo: un avalúo de la propiedad.

¿Cuánto cuesta el avalúo? Un avalúo residencial parte desde aproximadamente ₡150.000 (USD 300). El precio final depende del tipo de propiedad, su tamaño y su ubicación, y se define en la cotización.

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Díaz Peritajes es una empresa con varios peritos valuadores, fundada por el Ing. José Alberto Díaz Vidaurre (CFIA desde 1982, carné ICO-3075). Tenemos bases en Pérez Zeledón y Curridabat y atendemos las siete provincias. Escríbanos por WhatsApp al +506 7272-7270 con la ubicación de la propiedad, el número de finca o de plano y cuántas propiedades piensa donar, y le enviamos la cotización en menos de 24 horas.

Este artículo es informativo y no sustituye la asesoría de un notario, abogado o contador.