Vender una propiedad a un familiar en Costa Rica: cómo fijar un precio justo y evitar problemas

Respuesta corta: sí, puede vender una propiedad a un familiar en Costa Rica, y el trámite es el mismo que con cualquier otro comprador: escritura pública ante notario, pago del impuesto de traspaso e inscripción en el Registro Nacional. Lo que cambia es el riesgo. Entre parientes es fácil pactar un “precio de familia” que no refleja el mercado, y la Ley 6999 establece que el impuesto se calcula sobre el valor real de la transacción, que debe ser acorde con el valor usual de mercado. Un avalúo independiente les da a ambas partes una cifra técnica para negociar, escriturar y explicar el precio al resto de la familia.

A continuación, qué dice la ley, qué errores evitar y cómo fijar un precio justo sin dañar la relación familiar.

Las situaciones más comunes

En nuestra experiencia, las ventas entre familiares suelen darse en alguno de estos escenarios:

• Padres que venden la casa o un lote a un hijo, a veces para ayudarle a tener vivienda propia.
• Un hermano que compra la parte de los demás después de una herencia, para quedarse con la casa familiar.
• Copropietarios (hermanos, primos, socios o excónyuges) en los que uno compra la parte del otro.
• Ventas directas entre conocidos, sin corredor y sin banco, donde nadie más revisa el precio.

Si la compra es de contado, no hay un banco que pida un avalúo, y el precio suele salir de una conversación de sobremesa.

Qué dice la Ley 6999 sobre el impuesto de traspaso

La Ley del Impuesto sobre Traspasos de Bienes Inmuebles (Ley 6999, texto vigente publicado en el SCIJ de la Procuraduría General de la República) tiene cuatro puntos que conviene conocer antes de fijar el precio con un familiar:

1. Grava los traspasos “bajo cualquier título” (artículo 1). En principio, no importa si se trata de una venta, una permuta o una donación: si el inmueble cambia de dueño, se paga el impuesto.
2. Mira lo que realmente se hizo, no el nombre del contrato (artículo 2). La ley define el traspaso atendiendo a la naturaleza jurídica del negocio y no a la denominación que le hayan dado las partes.
3. La base es el valor real (artículo 7). El impuesto se calcula sobre el valor real de la transacción, que debe ser acorde con el valor usual de mercado y nunca puede ser menor que el mayor valor registrado para efectos del impuesto de bienes inmuebles (Ley 7509).
4. La tarifa es de 1,5 % (artículo 8) y la pagan por partes iguales quien vende y quien compra, que además responden de forma solidaria (artículo 6).

A eso se suma que los valores consignados en la escritura tienen carácter de declaración jurada (artículo 9) y que la Administración Tributaria puede fiscalizar el impuesto y aplicar las sanciones del Código de Normas y Procedimientos Tributarios (artículo 10).

Lo que la ley no considera traspaso

El mismo artículo 2 enumera negocios que no constituyen traspaso para efectos de este impuesto. Entre ellos están las adjudicaciones o la división de bienes entre cónyuges o entre condueños, las cesiones de derechos hereditarios y la renuncia de bienes gananciales. Si su caso se parece a alguno de estos (por ejemplo, hermanos que heredaron juntos y quieren repartir), pregúntele a su notario cuál es la figura correcta antes de firmar.

Por qué el “precio de familia” puede salir caro

1. Escribir un precio menor al real no es una opción

Consignar en la escritura un precio distinto del que realmente se pagó significa faltar a la verdad en una declaración jurada. Además, la ley no toma como base cualquier cifra que se escriba: pide un valor acorde con el mercado y fija como piso el valor registrado para el impuesto municipal. Lo que parece un ahorro puede terminar en un ajuste del impuesto o en sanciones.

2. Una venta que no se va a cobrar puede ser, en realidad, una donación

Si la intención real es regalar la propiedad, o “venderla” por un precio simbólico que nunca se va a pagar, lo que corresponde es documentarla como lo que es. La ley atiende a la naturaleza del negocio y no al nombre que se le ponga, así que presentar una donación como venta (o al revés) puede traer problemas tributarios y familiares. Su notario o abogado le explicará la figura adecuada.

Dos datos útiles: la donación de un inmueble también es un traspaso para la Ley 6999, y la Ley del Impuesto sobre la Renta declara exentas las donaciones respecto de quien las recibe y de quien dona (Ley 7092, artículo 28 bis, inciso 10).

3. Un precio muy bajo puede dividir a la familia

Cuando un hijo compra la casa de sus padres muy por debajo de su valor, sus hermanos pueden sentir que recibió un adelanto de herencia, y ese malestar puede reaparecer años después, en la sucesión. Un valor determinado por un tercero independiente cambia la conversación: ya no se discute “lo que cada uno cree”, sino un informe con metodología, fotos y ventas comparables que todos pueden revisar.

4. El precio de la escritura influye en otros impuestos

• Impuesto municipal de bienes inmuebles: la Ley 6999 obliga al comprador a declarar el valor de la transacción a la municipalidad donde está el inmueble, y esa declaración altera el valor para el impuesto de bienes inmuebles de la Ley 7509. Si quiere entender la diferencia entre ambos valores, lea valor catastral vs. valor de mercado.
• Ganancias de capital: desde la reforma de la Ley 9635, la venta de un inmueble puede generar impuesto sobre la ganancia de capital. Según la Ley del Impuesto sobre la Renta (Ley 7092, artículo 31 ter), la tarifa es de 15 % sobre la ganancia, y para bienes adquiridos antes de que entrara en vigor ese capítulo (1 de julio de 2019) el vendedor puede optar, en la primera venta, por pagar 2,25 % sobre el precio de venta. La ganancia por la venta de la vivienda habitual del contribuyente está exenta (Ley 7092, artículo 28 bis, inciso 7). Cómo aplica esto a su caso, y cómo influye el precio de hoy en una futura venta de su familiar, es una consulta para su contador.
• Vendedor no domiciliado: si quien vende no está domiciliado en Costa Rica, la ley obliga al comprador a retener e ingresar el 2,5 % del precio total acordado, a cuenta del impuesto sobre la ganancia de capital (Ley 7092, artículo 28 ter). Su notario o contador le indicará el trámite.

Cómo fijar un precio justo con un familiar, paso a paso

1. Pida un avalúo independiente antes de negociar. Un perito valuador incorporado al CFIA inspecciona la propiedad, mide la construcción, revisa su estado y su edad, y compara con ventas recientes de inmuebles similares en la zona. El resultado es un valor de mercado explicado, no una opinión.
2. Compartan el informe con todos los involucrados. Si hay hermanos u otros herederos que podrían verse afectados, que vean el mismo documento desde el inicio.
3. Si deciden hacer un descuento, que sea una decisión consciente. Es válido que una familia quiera ayudar a uno de sus miembros, pero conviene saber cuánto vale la propiedad antes de decidir cuánto se rebaja, y preguntarle al notario cómo se trata esa diferencia.
4. Revisen la situación registral. Verifiquen el estudio registral, el plano catastrado, los gravámenes y que los linderos coincidan con la realidad. Un problema registral no desaparece porque el comprador sea de la familia.
5. Pongan por escrito la forma de pago. Si el pago será en cuotas o en varios desembolsos, que el notario lo documente. Los acuerdos de palabra entre parientes son la fuente más común de conflictos.
6. Firmen la escritura ante notario e inscriban el traspaso. El Registro Nacional no inscribe el documento sin la constancia de pago del impuesto o de su exención (Ley 6999, artículo 15).

Qué incluye el avalúo y cuánto cuesta

El informe de un avalúo inmobiliario incluye la inspección en sitio, la descripción del terreno y de la construcción, el estado de conservación, el análisis de comparables de la zona, el método de valoración aplicado, fotografías y la conclusión de valor. Se entrega firmado digitalmente, con fecha, de modo que queda un registro técnico de cómo se determinó el valor.

Si la venta surge de una herencia (un hermano que compra la parte de los demás), el mismo informe sirve como punto de partida neutral para la negociación. En ese caso le puede interesar nuestro servicio de peritajes para sucesiones y la guía sobre cómo dividir los bienes de una sucesión.

El costo de un avalúo residencial parte desde aproximadamente ₡150.000 (USD 300). El precio final depende del tipo de propiedad, su tamaño y su ubicación, y se define en la cotización.

El avalúo no sustituye al notario ni define el trato tributario de la operación: responde una sola pregunta, la más discutida, que es cuánto vale la propiedad.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio hacer un avalúo para vender a un familiar? La Ley 6999 no menciona el avalúo como requisito para escriturar. Lo que pide es que el valor de la transacción sea acorde con el valor usual de mercado. El avalúo es la forma técnica de saber cuál es ese valor antes de firmar.

¿Puedo venderle a mi hijo por menos del valor de mercado? Las partes acuerdan el precio, pero el impuesto de traspaso se calcula sobre un valor acorde con el mercado y nunca menor al valor registrado para el impuesto municipal. Si el precio es mucho menor, o no se va a pagar, hable con su notario o abogado antes de firmar para documentar correctamente la operación.

¿Quién paga el impuesto de traspaso: el que vende o el que compra? La ley establece que ambos son contribuyentes por partes iguales y que responden de forma solidaria (artículo 6).

Heredamos una casa entre varios hermanos y uno quiere quedársela. ¿Cómo fijamos el precio? Con un avalúo independiente que todos acepten como punto de partida. Para definir si el negocio es una venta de derechos, una cesión de derechos hereditarios o una división entre condueños (figuras que la ley trata distinto), consulte a su notario.

¿El avalúo me protege ante Hacienda? No hacemos esa promesa. El informe documenta, con metodología y datos, cómo se determinó el valor. El impuesto se calcula sobre el valor que se consigna en la escritura, y la Administración Tributaria conserva su facultad de fiscalizar (Ley 6999, artículo 10).

Pida su cotización

Díaz Peritajes es una empresa con varios peritos valuadores, fundada por el Ing. José Alberto Díaz Vidaurre (CFIA desde 1982). Tenemos bases en Pérez Zeledón y Curridabat y atendemos las siete provincias. Escríbanos por WhatsApp al +506 7272-7270 con la ubicación de la propiedad y el motivo del avalúo, y le enviamos la cotización en menos de 24 horas.

Este artículo es informativo y no sustituye la asesoría de un notario, abogado o contador.